Onderhuur

Wat is onderhuur en welke rechten heeft de onderhuurder

Drie partijen

Als de huurder van een woonruimte deze ruimte of een deel daarvan verhuurt aan iemand anders is er sprake van onderhuur. Bij onderhuur zijn er drie partijen in het spel: de verhuurder, de hoofdhuurder en de onderhuurder. De hoofdhuurder heeft een huurovereenkomst met de verhuurder, de onderhuurder heeft een huurovereenkomst met de hoofdhuurder.

Toestemming voor onderhuur

Onderhuur van een gehele zelfstandige woonruimte is niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Van zelfstandige woonruimte is sprake als de woning een eigen voordeur, keuken en toilet heeft. Als een zelfstandige woonruimte in zijn geheel wordt onderverhuurd, en de hoofdhuurder er dus zelf niet woont, is er vaak sprake van illegale onderhuur. Ook bij onzelfstandige woonruimte, dus een kamer met gedeelde voorzieningen, kan er sprake zijn van illegale onderhuur. Dit is het geval als de eigenaar van het pand in het huurcontract heeft vastgelegd dat onderhuur niet mag en de huurder de kamer toch onderverhuurt. Illegale onderhuur gaat vaak gepaard met veel te hoge huurprijzen. Er zijn mensen die op die manier een slaatje proberen te slaan uit de woningnood.

De onderhuurder loopt bij illegale onderhuur het risico op straat gezet te worden. Ben je niet zeker of de verhuurder echt de officiële eigenaar van een pand is of dat hij zelf ook een huurder is die het pand illegaal onderverhuurt, dan kan je dat tegen betaling bij het kadaster uitzoeken.

Gaat het om een onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld een (studenten)kamer, dan is nadrukkelijke toestemming van de verhuurder niet nodig, tenzij in de huurovereenkomst is opgenomen dat onderhuur niet is toegestaan. Dat laatste is vaak wel het geval. Er moet dan eerst toestemming aan de verhuurder worden gevraagd.

Bij vertrek van de hoofdhuurder

Als de hoofdhuurder vertrekt, dat wil zeggen als de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder wordt beëindigd, is de huurovereenkomst tussen de onderhuurder en hoofdhuurder niet meer van toepassing, omdat die laatste niets meer met de woning te maken heeft, dus hem ook niet meer kan verhuren aan de onderhuurder.

Wat in dit geval de positie van de onderhuurder is hangt ervan af of de onderverhuurde woning een zelfstandige of onzelfstandige woonruimte is. Als de onderhuurder legaal een gehele zelfstandige woonruimte van de hoofdhuurder huurde, wordt hij bij vertrek van de hoofdhuurder zelf automatisch de nieuwe hoofdhuurder. Dit is zelfs het geval als de woning zonder toestemming van de verhuurder werd onderverhuurd.

Als de onderhuurder een onzelfstandige woonruimte huurde van de hoofdhuurder, heeft de onderhuurder na vertrek van de hoofdhuurder geen enkel recht om de woonruimte te kunnen blijven huren, en moet ook hij dus vertrekken.